การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทยเผชิญกับข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวด ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของประเทศ โครงสร้างทางกฎหมายถูกออกแบบมาเพื่อให้การถือครองที่ดินเป็นของคนไทยเป็นหลัก เพื่อป้องกันการ "ขายทิ้ง" ที่อาจส่งผลเสียต่อประชาชนชาวไทย ด้วยเหตุนี้ การถือครองที่ดินโดยตรงของชาวต่างชาติจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ยกเว้นในกรณีเฉพาะ เช่น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด, ข้อตกลงระหว่างประเทศ หรือสิทธิประโยชน์ตามที่ได้รับจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) 1.ตัวอย่างของลักษณะข้อจำกัดทางกฎหมายในเรื่องอื่น ๆ ลักษณะของกฎหมายที่ดินไทยที่มีข้อจำกัดปรากฏให้เห็นได้ เช่น กรณีที่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซื้อทรัพย์สิน จะต้องมีการลงนามเอกสารเพื่อรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อทรัพย์สินนั้นมาจากคู่สมรสที่เป็นคนไทยเท่านั้น มาตรการนี้มีขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าในกรณีที่เกิดการหย่าร้าง ทรัพย์สินจะยังคงเป็นของคู่สมรสคนไทย นอกจากนี้ ยังต้องพิสูจน์ว่าแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการซื้อทรัพย์สินนั้นสามารถเข้าถึงได้จริงโดยผู้ซื้อคนไทยหรือผู้ถือหุ้นของบริษัทที่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินนั้น ในกรณีที่ชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดิน การถือครองจะต้องได้รับการอนุมัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 93 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 2.ข้อพิจารณาสำหรับนิติบุคคล เนื่องจากข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองที่ดินโดยตรงเหล่านี้ หลาย ๆ นักลงทุนต่างชาติจึงก่อตั้งบริษัทในประเทศไทยเพื่อใช้เป็นช่องทางในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้จะเพิ่มชั้นเชิง (ขององค์กร) เพิ่มเติมให้กับหัวข้อนี้ ในขณะเดียวกัน พระราชบัญญัติที่ดินของประเทศไทยอนุญาตให้นิติบุคคล เช่น บริษัทจำกัด ใช้สิทธิเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาที่เป็นชาวต่างชาติ ในแง่นี้ มาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 กำหนดให้นิติบุคคลบางประเภท อาทิเช่น บริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด มีสิทธิในที่ดินถือเสมือนเป็น "คนต่างด้าว" ในกรณีที่ -ชาวต่างชาติมีจำนวนเกินกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด (จำนวนผู้ถือหุ้น) เป็นต้น -ชาวต่างชาติถือหุ้นมากกว่าสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของทุนจดทะเบียน (อัตราร้อยละของหุ้น) หรือ ก. ความเสี่ยงทั่วไป เป็นเรื่องปกติที่บริษัทจะจำกัดการถือหุ้นโดยชาวต่างชาติให้อยู่ต่ำกว่า 40% ในช่วงแรกเพื่อจุดประสงค์ในการซื้อที่ดิน และต่อมาค่อยเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม มาตรา 100 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 กำหนดว่า หากบริษัทกลายเป็นนิติบุคคล "ชาวต่างชาติ" หลังจากการซื้อที่ดิน ข้อจำกัดในการถือครองที่ดินยังคงมีผลใช้บังคับอยู่ กฎนี้มีขึ้นเพื่อป้องกันการใช้โครงสร้างการถือครองชั่วคราวเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย ถึงแม้ว่าจะไม่ตั้งใจ ความเสี่ยงนี้ (ตามมาตรา 100 ของพระราชบัญญัติที่ดิน) อาจเกิดขึ้นได้หากผู้ถือหุ้นไทยออกจากบริษัท หลักการเดียวกันนี้ยังใช้กับโครงสร้างการถือครองที่บริษัทแม่ (สำนักงานใหญ่) หรือนักลงทุน "กลายเป็น" คนต่างด้าว มาตรา 98 คุ้มครองให้บริษัทแม่ (สำนักงานใหญ่) ที่ชาวต่างชาติถือหุ้นถือว่าเป็น "คนต่างด้าว" ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ความพยายามในการจัดตั้งบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นคนไทยโดยนามธรรมเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการซื้อที่ดินนั้นถือว่าไม่ควรกระทำเป็นอย่างยิ่ง ราชการไทยรับรู้ถึงการปฏิบัติในลักษณะนี้อย่างดี การจดทะเบียนกับกรมที่ดินมักจะนำไปสู่การตรวจสอบโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทอย่างละเอียด เช่น หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุดที่ มท 0515/ว 1562 ที่ออกเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2549 ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าข้าราชการต้องตรวจสอบโครงสร้างการถือครองที่แท้จริงอย่างรอบคอบ